Atraso na entrega do imóvel na planta: o que posso exigir da construtora? Multa, aluguéis e devolução do dinheiro

A data de entrega prevista no contrato passou, a construtora fala em "ajustes no cronograma" e o comprador continua pagando aluguel enquanto espera as chaves. A resposta direta: o contrato pode prever uma tolerância de até 180 dias, mas, vencida ela, a construtora está em mora e o comprador pode escolher entre manter o negócio e ser indenizado pelo atraso ou desfazê-lo com a devolução de tudo o que pagou. A Lei 13.786/2018 fixou essas regras para os contratos assinados a partir de 28 de dezembro de 2018; para os anteriores, valem as teses do Superior Tribunal de Justiça, que chegam a resultados parecidos.

A tolerância de 180 dias e o quadro-resumo

O art. 43-A da Lei 4.591/1964, inserido pela Lei 13.786/2018, estabelece que a entrega em até 180 dias corridos da data prevista para a conclusão do empreendimento, "desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada", não autoriza a resolução do contrato nem gera penalidade para a incorporadora. Três consequências práticas: a tolerância precisa estar escrita e em destaque (o art. 35-A exige um quadro-resumo com as informações essenciais do contrato, entre elas o prazo final da obra e as consequências do atraso); ela é o teto, não o piso, e prazos maiores são abusivos; e ela já esgota os imprevistos ordinários, de modo que chuvas, falta de mão de obra, aquecimento do mercado ou problemas com fornecedores não são aceitos como força maior, por serem riscos da própria atividade. O STJ considerava válida a cláusula de até 180 dias já antes da lei, e o Código de Defesa do Consumidor continua a se aplicar a tudo o que a lei especial não regula.

O marco é a efetiva disponibilização das chaves, não o "habite-se" nem a assembleia de instalação do condomínio, salvo previsão contratual clara e lícita em sentido diverso. Entregar a unidade inacabada ou condicionar as chaves ao pagamento de valores controvertidos não interrompe o atraso.

Opção 1: manter o contrato e ser indenizado

Contratos a partir de 28 de dezembro de 2018. O § 2º do art. 43-A garante ao comprador adimplente, na entrega da unidade, indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora por mês de atraso, calculada pro rata die e corrigida pelo índice do contrato. É um piso objetivo: não exige prova de prejuízo. O § 3º proíbe somar essa indenização à multa da resolução, que é a outra via.

Contratos anteriores. O STJ fixou, em maio de 2019, duas teses em recursos repetitivos (Temas 970 e 971). Pelo Tema 971, se o contrato de adesão prevê multa apenas contra o comprador, essa mesma multa serve de parâmetro para indenizar o atraso da vendedora: a cláusula é invertida. Pelo Tema 970, a multa moratória tem a função de indenizar o atraso e, quando fixada em valor equivalente ao aluguel, não se cumula com lucros cessantes. A nuance decisiva veio em março de 2023: se a multa do contrato é inferior ao valor locativo (no caso, 0,5% ao mês), o comprador pode pedir os lucros cessantes diretamente, sem precisar cobrar a multa menor. Os lucros cessantes são o aluguel que o comprador deixou de receber ou teve de pagar, e o prejuízo é presumido pela simples privação do uso do bem.

Juros de obra e INCC. No Tema 996 (setembro de 2019), fixado para o Minha Casa, Minha Vida mas com fundamentos aplicados aos demais contratos de imóvel na planta, o STJ declarou ilícita a cobrança de juros de obra, ou encargo equivalente, após o prazo de entrega das chaves, computada a tolerância; determinou que o atraso faz cessar a correção do saldo devedor pelo índice setorial da construção (INCC), substituído pelo IPCA, salvo se este for mais gravoso ao consumidor; e reafirmou que o prejuízo do comprador é presumido, indenizável como aluguel mensal. Valores pagos a esses títulos depois do prazo devem ser restituídos.

Condomínio e IPTU. As despesas condominiais só passam ao comprador com a imissão na posse, isto é, com as chaves; cobranças anteriores são da incorporadora.

Opção 2: desfazer o contrato

Vencida a tolerância, o § 1º do art. 43-A permite ao comprador que não deu causa ao atraso resolver o contrato, com devolução da integralidade dos valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 dias corridos da resolução, com correção monetária. A Súmula 543 do STJ já impunha a restituição imediata e integral quando a culpa é exclusiva da vendedora; a comissão de corretagem entra na devolução, e em agosto de 2025 a Segunda Seção definiu, no Tema 1.099, que o prazo para pedi-la é de dez anos, contados da recusa da incorporadora em devolver.

Dois pontos exigem honestidade. Primeiro, a valorização do imóvel entre a compra e a data prometida não é indenizável: decorre do mercado, não do inadimplemento. Segundo, as Turmas do STJ divergem sobre os lucros cessantes na resolução: a Terceira Turma, nesse mesmo julgamento de 2021, concedeu o aluguel do período de atraso além da devolução; a Quarta Turma, em fevereiro de 2024, entendeu que quem desfaz o contrato volta ao estado anterior e recebe tudo o que pagou, com juros e correção, mas não os aluguéis, sob pena de desequilíbrio. O resultado pode variar conforme o tribunal e a Turma.

Cuidado com o "distrato" oferecido pela construtora. O art. 67-A da mesma lei autoriza a retenção de até 25% do valor pago (50% nas incorporações com patrimônio de afetação) quando é o comprador quem desiste. Assinar esse instrumento em um atraso causado pela construtora é abrir mão da devolução integral: a resolução por culpa dela segue o art. 43-A, não o 67-A.

Dano moral: a exceção, não a regra

O STJ entende que o simples atraso, por si, é inadimplemento contratual e não gera dano moral; a indenização só cabe em situações excepcionais, comprovadas pelo comprador: atraso de anos, família que ficou sem moradia, casamento ou mudança desfeitos, descaso reiterado. Quem pede dano moral em todo caso de atraso enfraquece o próprio pedido; quem documenta a situação excepcional tem chance real.

Contra quem, onde e em que prazo

Contra quem. A ação é contra a incorporadora e a construtora, inclusive a sociedade de propósito específico criada para o empreendimento; o grupo econômico pode responder em conjunto. A corretora que intermediou a venda e a empresa que apenas processou os pagamentos não respondem pelo atraso, porque não integram a cadeia da incorporação, como decidiu a Terceira Turma em março de 2025 (Informativo 852).

Onde. No foro do domicílio do comprador (art. 101, I, do Código de Defesa do Consumidor). Causas de até 40 salários mínimos cabem no Juizado Especial Cível; a maioria das disputas de imóvel na planta supera esse valor e vai à Vara Cível.

Em que prazo. Dez anos, porque o atraso é inadimplemento contratual e se submete ao art. 205 do Código Civil, como o STJ definiu em 2016; a devolução da corretagem segue o mesmo prazo.

Passo a passo

1. Reúna o contrato e o cronograma

Contrato, quadro-resumo, memorial, cronograma físico-financeiro, boletos pagos, extratos do financiamento e todas as comunicações da construtora sobre o andamento da obra.

2. Conte os prazos

Localize a data de conclusão prevista e a cláusula de tolerância; verifique se ela está clara e destacada e se não ultrapassa 180 dias. Marque a data em que a mora começou.

3. Notifique por escrito

Uma notificação formal (e-mail com confirmação ou carta com aviso de recebimento) registra a mora, pede a data real de entrega e informa a opção escolhida. Guarde a resposta, se houver. A prova nas relações de consumo é explicada em a prova no direito do consumidor.

4. Calcule

Some o que foi pago, os juros de obra e a correção pelo INCC cobrados após o prazo, o aluguel do período de atraso, a corretagem e as taxas de condomínio cobradas antes das chaves. Compare o que cada opção devolve.

5. Tente a solução administrativa

O Procon e o consumidor.gov.br produzem uma resposta formal em poucos dias e, às vezes, um acordo. Não aceite "cortesias" (vagas, armários, descontos em taxas) sem avaliar se elas substituem a indenização legal.

6. Não suspenda os pagamentos por conta própria

Parte da jurisprudência admite reter as parcelas vinculadas à entrega com base na exceção do contrato não cumprido (art. 476 do Código Civil), mas o comprador inadimplente perde a indenização de 1% ao mês, que a lei reserva ao adquirente adimplente, e pode ver o contrato resolvido por culpa própria. A suspensão deve ser decidida com orientação jurídica e, preferencialmente, com depósito judicial.

7. A ação

Com os pedidos da opção escolhida, a tutela de urgência quando houver cobrança de encargos indevidos ou ameaça de negativação, e a inversão do ônus da prova. Receba as chaves, quando elas vierem, com ressalva expressa de que o atraso será cobrado: receber sem ressalva não extingue o direito, mas evita discussões. Defeitos encontrados na vistoria são outro capítulo, tratado em descobriu defeitos no seu imóvel.

Quando procurar um advogado

Quando a tolerância venceu, quando a construtora propõe distrato ou aditivo que altera o prazo, quando há cobrança de juros de obra ou INCC depois da data, quando o financiamento bancário está correndo durante o atraso ou quando a decisão entre manter e resolver envolve valores altos. A análise técnica compara as duas opções com números e define os pedidos. As áreas de Direito do Consumidor e de Ações Estratégicas do escritório atuam em demandas contra incorporadoras e construtoras.

Este artigo tem caráter exclusivamente informativo e não substitui a orientação jurídica individualizada. A data do contrato, as cláusulas pactuadas e o comportamento das partes alteram a análise. Para avaliar a sua situação, entre em contato.